생활 법률 지식 – 월세 계약할 때 조심할 점

 

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🏠 생활 법률 지식 – 월세 계약할 때 조심할 점

월세 계약은 보통 일상적인 일이지만, 한 번의 실수로 큰 손해가 발생할 수도 있어요.
그래서 법률적 관점에서 꼭 알아둬야 할 사항들을
① 계약 전 확인, ② 계약서 작성 시 유의, ③ 입주 후 관리하기까지
🔍 꼼꼼하게 정리했습니다.

 

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 📑 임대차계약의 법적 기본 원칙

• 주택임대차보호법은 전세·월세 계약에 대해
  임차인(세입자)을 보호하기 위한 법입니다.
• 임대차 계약은 ‘쓰기 전 대출이 아닌’ 집을 쓰는 관계이므로
  임차인의 권리(거주·기간·보증금 보호 등)를 보장하고 있습니다.

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 🔐 보증금 보호는 어떻게 이뤄지나요?

• 월세 계약 시 보증금은 권리금이 아니라 보장금의 성격입니다.
• 계약 종료 시 원칙적으로 ‘집주인에게 바로 반환 혹은 대체 주택 제공’이 되어야 해요.
• 만약 집주인이 다른 사람에게 주택을 팔았다면, 양도 통지와 2개월 임대 종료 통지가 필요합니다.

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 🧾 계약 전 필수 체크사항

1. 임대인의 등기부 등본 확인
   • 소유 여부, 근저당 등 위험 요소 체크
2. 건물 상태 및 주요 시설 점검
   • 누수, 누전, 하자 등을 사진으로 기록
3. 월세·보증금 금액과 납부 방식 확인
   • 언제, 어떻게, 지연 시 이자율 명시
4. 계약 기간과 갱신 조건
   • 최소 계약기간, 임차권 보호 규정 포함 여부

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 📄 계약서 작성 시 유의사항

• 반드시 계약서 작성(서면)!
  • 구두 계약은 증명 어렵고 분쟁 시 약합니다.
• 계약서 주요 항목
  • 임대인/임차인 인적사항, 시설 상태, 계약 기간, 월세 및 보증금, 반환 조건 등
• 특약사항
  • 예: ‘집주인 대면 동의 없이는 내·외부 인테리어 변경 금지’ 등의 조건 기입

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 🔁 계약 갱신청구권과 계약갱신요구권

• 임차인은 최대 2회(각각 2년씩), 총 4년까지 계약 연장 요구 가능해요.
• 갱신 시 보증금은 5% 이내 인상 가능, 더 높게 올릴 수 없습니다.

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 📆 중도 해지와 위약금 문제

• 세입자가 중도 해지할 경우
  • 위약금 조항을 정하되, 법정 기준(위약금 = 월세 X 남은 개월 수의 3분의 1)이 초과하면 무효예요.
• 집주인이 중도 해지 요청 시,
  • 최소 6개월 전에 통지해야 하고,
  • 신고제 주택은 임대차기간 2년 보장이 가능합니다.

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 🔧 시설 수리 책임은 누가?

• 집주인은 집의 구조나 공용시설 유지·보수 의무가 있습니다.
• 예를 들어, 누수·전기·보일러 같은 필수 설비 고장은 임대인의 책임입니다.
• 단, 세입자 과실로 인한 고장이라면 세입자가 비용을 부담합니다.

 

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 🧾 차임 연체 시 처리 방법

• 월세 연체 시 이자율은 계약서에 명시하고,
  • 임대인이 임차인을 2개월 이상 연체했다면 계약 해지를 요구하거나 퇴거 통지 가능.
• 그러나 임대인은 예고 없이 바로 퇴거 요구는 할 수 없습니다.

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 🔁 보증금 우선 변제 문제

• 임대인이 보증금을 보증보험·예치금으로 대신한 경우
  • 보증보험 가입 또는 전세권·근저당 설정 필요합니다.
• 임대인이 집을 팔아도,
  • 보증금 우선 변제권은 민법보다 우선 적용됩니다.

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 🧼 퇴거 시 주의사항

• 원상복구 범위 명확히: 흠집·낙서·표준 사용 흔적 내 수준만 인정
• 퇴거 전에 사진 촬영 및 담당자 확인
• 잔금 송금과 보증금 반환 시점: 계약종료일 또는 7일 이내로 정해 두세요.

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 📝 사진·영상과 계약서 사본 보관

• 집의 모든 상태를 입주 전·후 사진·동영상으로 기록하세요.
• 계약서는 스캔이나 복사본도 전자문서로 저장해야 추후에 증거로 활용 가능합니다.

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 ⚖️ 중개 수수료와 법적 기준

• 중개 수수료 상한 기준은 보증금/월세 합산 기준으로 정해지고,
  • 최대 0.8% 수준입니다.
• 중개인이 불법 수수료(벼룩시장, 허위매물 제공 등)를 요구하면 신고 가능해요.

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 🏢 반려동물 계약 시 추가 고려사항

• 반려동물 동거 시 동의 여부, 규정 위반 시 배상범위를
  특약으로 계약서에 명시하세요.
• 위반 시 책임 소재가 분명해야 배상 분쟁을 예방할 수 있습니다.

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 🧰 시설 개선 및 리모델링 시점

• 세입자가 시설을 교체하거나 리모델링할 경우,
  • 반드시 집주인의 사전 동의를 받아야 하며,
  • 계약서의 특약으로 “사전 동의 시 비용 일부 보상” 규정도 넣을 수 있어요.

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 🗣️ 대화 녹취 및 증거 수집

• 말로만 합의하지 말고,
  • 휴대폰 문자 메시지, 녹취, 카카오톡 등 기록을 남겨두세요.
• 나중에 증거로 매우 중요합니다.

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 🏘️ 집주인이 임대사업자일 경우

• 임대사업자 등록하면 다양한 세제 혜택이 있지만,
  • 전월세 신고 의무가 생기므로 세입자에게 신뢰할 수 있습니다.
• 관리비 등 비용 항목이 정확하게 정리돼 있어야 분쟁 최소화됩니다.

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 ⚠️ 계약 내용과 실제 집 구조 다를 때

• 계약서에 적힌 평수, 방 개수, 옵션 내용이 실제와 다르면
  • 사실과 다르다는 이유로 일방 해지 또는 위약금 청구 가능합니다.

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 🏦 월세 카드 납부 시스템 활용

• 일부는 월세 카드 자동이체 등록 가능합니다.
• 분쟁 발생 시 이체 내역이 자동 증거로 남아 유리하게 작용할 수 있어요.

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 🛡️ 거주권 보장과 강제퇴거 제한

• **임차인은 계속 거주할 권리(주택임대차보호법 3조)**가 있고,
• 임대인은 경고 없이 강제퇴거 금지, 반드시 법원의 명령이 있어야 합니다.
• 임차인이 고의·과실로 계약 위반하지 않았다면 퇴거 요구 어렵습니다.

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 🎓 대학생·사회초년생 맞춤 체크리스트

• 임차인 보호법에 대한 기본 개념 숙지
• 집주인과 대면 상담 후 계약서 작성하세요
• 계약서 2부 작성하고 양측 보관
• 예상치 못한 비용(수리, 청소 등) 대비 내용 포함

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✅ 요약 정리

항목	핵심요점
법적 보호 근거	주택임대차보호법
등기부 등본 확인	소유권, 근저당 존재 여부
계약 기간 및 갱신 권리	2+2년, 보증금 5% 이내 인상 가능
월세 연체 시 규정	이자율, 2개월 이상 연체 시 해지 가능
보증금 반환 및 우선변제권	우선권 인정, 집 팔아도 보호
중개 수수료 기준	0.8% 상한, 불법 요구 시 신고 가능
특약기재 내용	반려동물, 시설 교체, 월세 카드 이용 등
계약서 + 사진·문자·카톡 증빙	분쟁 예방을 위한 확실한 자료 축적
무료법률 상담 활용	법률구조공단, 지자체 상담 추천
준비물 목록	사진, 계약서, 통장 내역, 특약 내용

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💬 마지막 조언

• 월세 계약은 단순히 살 집을 구하는 것이 아니라 법적 권리와 책임을 규정하는 중요한 계약입니다.
• 단순히 ‘남들이 다 하는 방식’에 따르기보다는,
  증빙자료를 명확히 준비하고, 특약으로 나만의 조건을 넣어두는 습관을 들이면
  예상치 못한 분쟁에서도 나를 보호할 수 있습니다.

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